Што такое пераўступцы кватэры ў новабудоўлі і магчымыя рызыкі

Дзеля атрымання выгады многія дольшчыкі прадаюць кватэры на завяршальнай стадыі будаўніцтва, калі кошт жылля павялічылася (і не аднойчы) са старту праекта, а кватэр ад забудоўшчыка не засталося. Здзейсніць такую ​​здзелку можна толькі шляхам пераўступцы правоў уласнасці на кватэру ў новабудоўлі, што гэта азначае і аб якіх нюансах варта ведаць, каб засцерагчы сябе ад найбольш верагодных рызык - чытайце ў гэтым артыкуле.

Што такое пераўступцы правоў уласнасці

Перш чым даведацца, наколькі бяспечная купля нерухомасці па такой схеме, трэба зразумець, што такое пераўступцы кватэры ў новабудоўлі, удакладніць юрыдычна значныя аспекты, звязаныя з дадзеным выглядам здзелкі.

пераўступцы правоў уласнасці - гэта адзіны спосаб для дольшчыка прадаць кватэру ў недабудаваным доме да яго здачы ў эксплуатацыю. Таму аб пераўступцы гаворка заходзіць толькі тады, калі прадаўцом выступае не забудоўшчык, а фізічнае (дольшчык, які набыў жыллё ў забудоўшчыка) або юрыдычная асоба (кампанія-падрадчык, арганізацыя-інвестар). Такі спосаб перадачы правоў на кватэру прадугледжаны федэральным законам "Аб удзеле ў долевым будаўніцтве". І магчымы з моманту дзяржаўнай рэгістрацыі дагавора ўдзелу ў будаўніцтве (ДДУ) да моманту здачы дома.

Пад пераўступцы кватэры разумеецца здзелка, вынікам якой з'яўляецца перадача маёмасных правоў на жылое памяшканне. Але, паколькі гаворка ідзе пра кватэру ў якая будуецца хаце, разам з правамі на яе перадаюцца і абавязкі дольшчыка. Па факце аб'ектам продажу выступае не само жыллё, а дамова, па якім пакупнік зможа стаць уласнікам ў будучыні (ДДУ). Да гэтага моманту кватэра не з'яўляецца фактычна існуючым аб'ектам, а толькі ўмоўным, з умоўнымі дадзенымі і нумарацыяй (паштовы адрас, дакладная плошчу і нумар кватэры становяцца вядомыя толькі пасля ўводу дома ў эксплуатацыю). Фактычная перадача кватэры новаму ўласніку ажыццяўляецца па перадаткаваму акту і толькі пасля атрымання дазволу на ўвод у эксплуатацыю.

Замест слова "пераўступцы" у афіцыйных дакументах часта значыцца юрыдычны тэрмін - цэс. Дагавор пераўступцы правоў і абавязкаў па ДДУ падлягае дзяржаўнай рэгістрацыі.

Важна! Не выкананне любога з юрыдычна значных умоў можа прывесці да прызнання здзелкі несапраўднай.

Віды пераўступцы

Здзелкі па пераўступцы падзяляюцца на два тыпу, у залежнасці ад таго, хто выступае прадаўцом - фізічная асоба або арганізацыя (юрыдычная асоба).

1. У першым выпадку часцей за ўсё гаворка ідзе аб атрыманні выгады за кошт розніцы паміж цэнамі на стадыі катлавана і на завяршальным этапе будаўніцтва (за пару месяцаў да здачы дома). Таксама прадаўцом рухае жаданне пазбегнуць выплаты падатку. Пакуль дольшчык не стаў уласнікам, ён абавязаны плаціць падатак на прыбытак пры продажы кватэры (НДФЛ), але пры гэтым зэканоміць істотную частку (падатак будзе разлічвацца ня па кадастравым кошце, а значыць без павелічэння на каэфіцыент 0,7). Але зарэгістраваўшы жыллё ва ўласнасць, ўладальнік абавязаны аплаціць 13% -ы падатак ад кошту пры продажы (калі валодае кватэрай менш за пяць гадоў). Якія рызыкі могуць паўстаць пры перадачы правоў ад дольшчыка іншай фізічнай асобе?

Пры афармленні дагавора пераўступцы, у дзеючым ДДУ змяняецца дольшчык. Пры гэтым новаму дольшчыку прыходзіцца згаджацца на тыя ўмовы забудоўшчыка, якія былі ўзгодненыя з папярэднім удзельнікам долевага будаўніцтва. Унесці змены ў ДДУ ужо няма як. Але ў гэтым ёсць і свой плюс. Ўсе абавязкі забудоўшчыка застаюцца ранейшымі - новы дольшчык атрымае паказаную кватэру па абумоўленай цане і ў абумоўлены тэрмін.

2. У другім выпадку - калі правы і абавязкі па ДДУ перадае юрыдычная асоба, працэдура афармлення ўгоды не занадта адрозніваецца ад папярэдняга варыянту. Адзінае патрабаванне да арганізацыі - разлік з забудоўшчыкам абавязкова павінен быць выраблены ў безнаяўнай форме і толькі пасля дзяржрэгістрацыі ДДУ.

Стаўленне забудоўшчыкаў да пераўступцы і ўзгадненне

Згодна з дзейным заканадаўствам РФ (а менавіта федэральнай законе №214) узгадняць здзелку няма неабходнасці, калі цана дагавора пераўступцы цалкам аплачана . Калі аплата праведзена толькі часткова, то згода забудоўшчыка - абавязковая ўмова для правядзення здзелкі па перадачы правоў на кватэру. Гэта агульнае правіла, з якога бываюць выключэнні. Калі забудоўшчык у ДДУ прапісаў прамое патрабаванне: "саступка правоў без ўзгаднення з забудоўшчыкам немагчымая" - то дольшчык абавязаны выконваць умовы дагавора, пад якім ён паставіў свой подпіс.

Не ўсе забудоўшчыкі вітаюць здзелкі па уступцы правоў. Адны проста прапісваюць у ДДУ неабходнасць ўзгаднення здзелкі па пераўступцы. Іншыя аддаюць перавагу атрымліваць выгаду: прызначаюць плату за магчымасць перадачы патрабаванняў іншай асобе ў памеры 1-15% ад кошту кватэры.Хто менавіта павінен несці гэтыя выдаткі, у заканадаўстве дакладна не прапісана, усё залежыць ад дамоўленасці паміж бакамі. Часцей за ўсё дадзеныя выдаткі пакрывае першы дольшчык, які пагадзіўся на ўмовы забудоўшчыка. Аднак на практыцы прадавец часта завышае цану кватэры, каб пакрыць розніцу.

А трэція прапісваюць у ДДУ прамая забарона на здзяйсненне дадзенага пагаднення. Што, дарэчы, не зусім законна і можа быць аспрэчана ў судзе (калі раней практыка паказвала бессэнсоўнасць падобных зваротаў дольшчыкаў, то цяпер назіраецца пазітыўная тэндэнцыя - суддзі ўсё часцей займаюць бок ўдзельніка долевага будаўніцтва).

Важна! Нават калі пункта аб забароне або абавязковым узгадненні ў ДДУ няма, бакі абавязаны паведаміць забудоўшчыка аб змене дольшчыка.

Рызыкі пры пераўступцы

Каб зразумець, ці ёсць у здзелцы "падводныя камяні", трэба ведаць матывы, якія рухаюць прадаўцом. У выпадку пераўступцы правоў на кватэру ў якая будуецца хаце усё вельмі ясна і зразумела. Прадавец жадае атрымаць выгаду і пазбегнуць падаткаў. І не важна, хто выступае дольшчыкам - прыватнік або арганізацыя.

Пры гэтым верагоднасць сутыкнуцца з ашуканцамі не выключана. Каб пазбегнуць рызык (страты грошай і жылля), варта праверыць:

Першыя тры пункты звязаны з рызыкай недостроя: прадаўцом можа рухаць жаданне пазбавіцца ад такога аб'екта, не страціўшы грошы . Відавочная прыкмета "замарожанага" будаўніцтва, калі 70% - 80% прадаваных кватэр, у пэўным доме, прапануюцца па дамове пераўступцы, а будаўнічыя працы на аб'екце завершаны толькі на 20-40%.

Апошнія два звязаныя з рызыкай страты ўсіх укладанняў, альбо з рызыкай непрадбачаных выдаткаў. Калі папярэдні дольшчык не ў поўным памеры або зусім не аплаціў кватэру, абавязак па аплаце будзе ўскладзена на новага ўдзельніка долевага будаўніцтва (нават нягледзячы на ​​тое, што ён ужо ў поўнай меры разлічыўся з прадаўцом).

Як паказвае практыка, нярэдкія і такія выпадкі, калі прадаўцы спрабуюць схітраваць, прапаноўваючы перадаць правы па папярэдняй ДДУ. Такі дамова не мае юрыдычнай сілы, бо ён нават не зарэгістраваны ў регпалате. Такія ашуканскія дзеянні часта суправаджаюцца падвойнымі продажамі і заўсёды заканчваюцца для ашуканага пакупніка стратай грашовых сродкаў і жылля.

Іпатэка: парадак дзеянняў

Простая, хоць і не зразумелая на першы погляд, здзелка па пераўступцы ўскладняецца, калі аплата рабіцца за кошт іпатэчных сродкаў. Разгледзім тры розныя сітуацыі і парадак дзеянняў у кожнай з іх.

1. Прадавец купляў кватэру за кошт іпатэчных сродкаў. Галоўнае пытанне - як перадаць правы на нерухомасць, калі банкам накладзена абцяжаранне?

Калі прадавец набыў кватэру ў іпатэку, здзелка па пераўступцы будзе магчымая толькі пасля поўнага пагашэння доўгу. Пагасіць пазыку можна за кошт сродкаў пакупніка ў некалькі крокаў (але толькі пры ўмове, што пакупнік размяшчае наяўнымі):

• прадаўцу і пакупніку варта аформіць дагавор пазыкі або распіску (не падлягае рэгістрацыі, але складаецца ў пiсьмовай форме у двух экземплярах, захоўвацца працяглы час, на выпадак ўзнікнення прэтэнзій) і толькі пасля гэтага ажыццявіць перадачу грошай для пагашэння крэдыту і зняцця "абцяжарання";
• афармленне здзелкі па дамове пераўступцы правоў.

2. Пакупнік набывае кватэру ў іпатэку - як правесці здзелку і знізіць выдаткі?

Крэдыт на аб'ект, гатовы да здачы і рэалізоўваецца шляхам саступкі правоў, прадастаўляецца далёка не ва ўсіх банках і пад немаленькі працэнт (не тое, што на пачатковым этапе будаўніцтва - замест 9,5% гадавых - 11-13%). У сувязі з дадзеным акалічнасцю, пакупнік мае права патрабаваць ад прадаўца істотнай зніжкі. Калі жадаючых набыць кватэру па дамове пераўступцы не так ужо і шмат, іншая бок будзе вымушаны пайсці насустрач.

Для афармлення крэдыту банк адкрывае кліенту спецыяльны рахунак, на які пазычальнік абавязаны пакласці першапачатковы ўнёсак. Туды ж паступаюць крэдытныя сродкі. Працэдура завяршаецца перакладам ўсёй сумы на рахунак прадаўца, які вырабляцца толькі пасля дзяржаўнай рэгістрацыі дагавора пераўступцы (у регпалате).

3. Абодва бакі здзяйсняюць куплю за кошт іпатэчных сродкаў.

Калі бакамі ў пагадненні выступаюць два "ипотечника", вырабіць пераўступцы правоў ўсё ж магчыма, калі першы дольшчык атрымае згоду ад свайго банка-кредитодателя.

Безумоўна, здзелка па пераўступцы правоў на жыллё складаная і патрабуе захавання шэрагу юрыдычных нюансаў, а таксама максімальнай ўважлівасці і асцярожнасці, як з боку прадаўца, так і пакупніка. Але цяпер вы ведаеце, як пазбегнуць найбольш верагодных рызык і аформіць дагавор. Не забывайце таксама і пра стандартных рызыкі, звязаных з любой аперацыяй з нерухомасцю (прэтэнзіі трэціх асоб, сваякоў, продаж недзеяздольным прадаўцом, даверанай асобай, якія не маюць права займацца рэалізацыяй аб'екта і т. Д.).