Новабудоўля або другасны рынак - што лепш, падрабязнае параўнанне

Стаць першымі ўладальнікамі ключоў ад новенькай кватэры, не спяшаючыся выбраць паверх і выгляд з акна, планаваць і ўвасабляць у жыццё новае замест таго, каб перарабляць старое - мала хто адмовіцца ад гэтых пераваг пры выбары жылля. Новабудоўля або другасны рынак - што лепш? Неазнаёмленым такое пытанне здаецца нескладаным, а адказ на яго відавочным - новае заўсёды лепш, прыгажэй і камфартабельней старога. Але пакупнікі часта аказваюцца перад выбарам ва ўмовах сціснутых тэрмінаў і фінансавых абмежаванняў.

І тады на першы план выходзяць іншыя адрозненні: кошт квадратнага метра; ўмовы іпатэчнага крэдытавання; тэрміны і нюансы афармлення кватэры ва ўласнасць; юрыдычны статус і магчымыя рызыкі. Толькі пры дэталёвым разглядзе і цвярозым узважванні ўсіх фактараў рашэнне апынецца правільным. Каб дапамагчы чытачам прыняць яго хутка, разгледзім ключавыя адрозненні і асаблівасці новабудоўляў і другаснага жылля.

Што танней: другасны рынак або новабудоўля?

Лічыцца, што жыллё, якое будуецца апрыёры каштуе танней гатовага. Пакупнікі выступаюць суінвестараў - ўклалі на этапе катлавана, яны атрымліваюць істотную зніжку. І гэта справядліва - бо адплатай за нізкі кошт становяцца доўгія месяцы, а часцей - гады чакання. Аднак у кожным рэгіёне - свае правілы, якія дыктуе рынак. Калі вывучыць статыстыку, то можна заўважыць, што больш нізкі кошт новостроя зусім не з'яўляецца аксіёмай.

На сённяшні дзень Масква, Ленінградская вобласць і Ніжні Ноўгарад гуляюць супраць правілаў, прадаючы сцены даражэй гатовых кватэр. Чэлябінск, Растоў-на-Доне і Самара сумленна дэманструюць адчувальнае адрозненне ў карысць новабудоўляў. У сярэднім жа па краіне кошт квадратнага метра ў абодвух сегментах паступова параўноўваецца, хоць другасны рынак усё яшчэ каштуе даражэй.

Такое парушэнне правілаў лёгка растлумачыць. Як толькі забудоўшчык афармляе свеже-здадзеныя кватэры ва ўласнасць, новае жыллё становіцца другасным. Хоць ад моманту прыёмкі Дзяржкамісіяй праходзіць зусім кароткі тэрмін, афармленне здзелкі будзе іншым. Замест долевага ўдзелу ці пераўступцы правы патрабавання прадавец і пакупнік змогуць падпісаць звычайны дагавор куплі-продажу нерухомасці. Высокі кошт такіх запатрабаваных аб'ектаў і ўплывае на рынак, ўраўноўваючы статыстыку ў абодвух сегментах.

Танней за ўсё абыдуцца квадратныя метры, якія існуюць пакуль толькі на паперы - тут чакаць прыйдзецца не толькі афармленні уласнасці, але і ўзвядзення сцен, пры гэтым атрымаць цвёрдыя гарантыі, што будоўля будзе ісці строга па графіку і ня замрэ на любым з этапаў - немагчыма. Можна толькі спадзявацца на ўласную інтуіцыю, і на станоўчую гісторыю абранага забудоўшчыка.

Чым бліжэй да прыёмкі будынка Дзяржкамісіяй, тым больш актыўна растуць цэны. Да моманту засялення яны апынуцца супастаўныя са другасным рынкам, пры тым, што ад уручэння ключоў да атрымання пасведчання аб праве ўласнасці можа прайсці ад 6 месяцаў да 2 гадоў.

Іпатэка: што выбраць пры ухваленым крэдыце?

Перавагі крэдытных арганізацый відавочныя і могуць лёгка схіліць вагі на бок новабудоўляў. Перш за ўсё, выгадна адрозніваецца працэнтная стаўка - у дадзеным выпадку розніца складзе ад 0,5 да 1%. Улічваючы доўгатэрміновасць выплат па іпатэцы, розніца ўсяго ў 1 працэнт у выніку выліваецца ў буйную суму.

Прасцей пройдзе збор і разгляд дакументаў - ад пакупнікоў спатрэбіцца прадаставіць толькі дагавор долевага ўдзелу з забудоўшчыкам. Сама працэдура ўхвалення апынецца хутчэй - бо такіх здзелак у акрэдытаванага забудоўшчыка ў абраным банку будзе нямала. Пазбаўлены пакупнік і ад рызык зрыву здзелкі пры ухваленай іпатэцы - тут не будзе ні некалькіх уласнікаў, адзін з якіх раптам вырашыць перайграць, ні адмоўных рашэнняў органаў апекі. Пры вялікай колькасці прапаноў прадавец не абярэ іншага пакупніка, а цярпліва дачакаецца ўсіх узгадненняў і адабрэнняў.

Пры іпатэчнай куплі на другасным рынку пазычальніку прыйдзецца старанна вывучаць папярэднюю гісторыю пакупкі, памятаючы пра тое, як не любяць банкі здзелкі з непаўналетнімі уладальнікамі доляй і з існуючых прыцягненнем мацярынскага капіталу. Хоць дбайная праверка банкам ўсёй ланцужкі папярэдніх уласнікаў страхуе і самога пакупніка, не ўсе добрасумленныя прадаўцы пагодзяцца чакаць фінальнага рашэнні і адабрэння, і прадастаўляць запытаныя дадатковыя дакументы. Сапраўды выгадныя варыянты цалкам могуць сысці да пакупніка з вольнымі грашыма.

У адрозненне ад звычайнага прадаўца, прадстаўнікі забудоўшчыка змогуць пісьменна і дакладна пракансультаваць па пытаннях іпатэчнай куплі пры першым жа звароце, абапіраючыся на фактычны досвед супрацоўніцтва з банкам. Часцей за ўсё пакупнікам прапануюць і бясплатныя паслугі спецыялістаў, якія будуць суправаджаць і накіроўваць кліента пры афармленні іпатэкі.

Юрыдычныя рызыкі

За апошнія гады зроблена нямала намаганняў, каб юрыдычна засцерагчы пакупнікоў. Гады дзікага рынку засталіся ззаду, а сама працэдура дзяржаўнай рэгістрацыі здзелкі выключае большую частку магчымых ашуканскіх схем. Але цалкам гарантаваць бяспеку ўсё яшчэ немагчыма.

Істотным мінусам другасных кватэр з'яўляецца доўгая гісторыя валодання. Тут дзейнічае абавязковае правіла - калі на адным з этапаў здзелка прызнаецца нелегітымнай, то і ўсе наступныя перадачы ад уладальніка да ўладальніка таксама аказваюцца несапраўднымі. У выніку заўсёды пакутуе канчатковы ўласнік.

Найбольшы рызыка нясе пераход права па завяшчанні - даказаць, што іншых прэтэндэнтаў на нерухомую маёмасць не існуе, немагчыма. Больш за ўсё пакупнікі не любяць свежае спадчыну па завяшчанню, з падазрэннем ставяцца да дароўныя, пазбягаюць варыянтаў, дзе фігураваў дагавор рэнты - бо ўсе вышэйпералічанае можна аспрэчыць у судзе.

Падобныя рызыкі ў выпадку з новабудоўлямі зведзены да нуля, аднак тут хаваюцца свае падводныя камяні. У асноўным, пакупнікі пакутуюць ад двух бед - замарожанага будаўніцтва пры недахопе фінансавання і ад незаўважных праблем з дакументацыяй. Калі ва раптоўных фінансавых цяжкасцях інвестараў віны пакупніка няма, а сумны вопыт кажа пра магчымае спусташэнні нават буйных і перш паспяховых забудоўшчыкаў, то ў другім выпадку прычынай становіцца лянота або юрыдычная непісьменнасць.

Уся дакументацыя павінна быць прадастаўлена кліентам па першым патрабаванні, а добрасумленны прадавец ахвотна і падрабязна раскажа пра ўсе атрыманых дазволах - ад дамовы арэнды або куплі зямлі да апошніх узгадненняў з дзяржаўнымі інстанцыямі. Такія дакументы павінны быць выкладзеныя і на афіцыйным сайце аб'екта.

Больш за ўсё пакутуюць легкаверныя суінвестараў і дольшчыкі, паддаўшыся перакананнях, што дазволу будуць аформлены заднім лікам. На сённяшні дзень нормы і патрабаванні вельмі высокія, і любыя парушэнні ў будаўнічай і дазвольнай дакументацыі лёгка могуць стаць падставай для замарожвання аб'екта.

Дзяржаўны кантроль у гэтай галіне настолькі моцны, што і паспяховае завяршэнне будаўніцтва не стане гарантыяй шчаслівага наваселля. Ужо гатовыя і заселеныя будынка пры грубых парушэннях і фальсіфікацыях з паперамі могуць быць прызнаныя самостроя і знесены.

Што трэба ведаць аб новабудоўлях

Высокія столі, прасторныя холы, сучасныя аддзелачныя матэрыялы і трывалыя маналітныя канструкцыі - усім гэтым прыцягваюць пакупнікоў новыя дамы. Але гэта далёка не адзінае, што варта ведаць пра іх. Ад любат рэкламнага праспекта навасёлаў иогкт аддзяляць суровыя і малокомфортные рэаліі.

1. Будаўнічая пляцоўка замест двара. Пры ўзвядзенні некалькіх чэргаў або карпусоў замест абяцаных газончыкамі і дзіцячых гарадкоў пад вокнамі ў плыні некалькіх гадоў могуць працягвацца будаўнічыя работы. Гэта варта ўлічваць пакупнікам першай чаргі буйных жылых комплексаў.

2. Шматлікія аддаюць перавагу новыя дамы, каб ўвасабляць самыя адважныя дызайнерскія ідэі. Аднак прыходзіцца памятаць, што фантазія без межаў магчымая толькі ў маналітных будынках, цагляныя і панэльныя будынкі запатрабуюць абавязковага ўзгаднення планаваных перапланіровак, а некаторыя іх варыянты апынуцца немагчымымі.

3. З аздабленнем або без? Разважаючы, якую кватэру лепш купіць, другаску або новабудоўлю, не забывайце, што значная частка здаецца без аздаблення, і гаворка ідзе зусім не пра плітцы ці шпалерах. Пакупніка ў прамым сэнсе сустрэнуць голыя бетонныя сцены, падлогі і патокі. Ўкладанні ў давядзенне такі "скрынкі" да жылога выгляду спатрэбяцца значныя, бо ўсё аддзелачныя работы ад праводкі да тынкоўкі лягуць на плечы навасёлаў.

У якім выпадку можна купіць новабудоўлю, а ў якім аддаць перавагу другаснага жылля

Існуюць абставіны, якія ідуць насуперак нашым планам і марам. Пры выбары многае будзе залежаць не столькі ад аб'ектыўных плюсаў і мінусаў новабудоўляў і вторичек, але і ад наяўных умоў і магчымасцяў пакупніка.

Неабходна тэрмінова усяліцца ў кватэру

Якое жыллё лепш купіць, другаску або новабудоўлю калі кватэра трэба ўжо сёння? Бо ў гэтым выпадку час падціскае, фінансавыя магчымасцю абмежаваныя, а людзі і рэчы маюць вострую патрэбу ў новай даху над галавой. Калі купля стане адзіным жыллём, ад новабудоўлі прыйдзецца адмовіцца. Вельмі рэдкі аб'ект можа пахваліцца поўным супадзеннем названых тэрмінаў здачы і засялення з рэальнымі, а плануемы пераезд і уваходзіны нават пры ўдалых абставінах можа адкласціся на год.

Інвестыцыі ў жыллё

Рэзкія ваганні нацыянальнай валюты прымусілі многіх звярнуцца да нерухомасці як да спосабу захаваць, ці нават прымножыць назапашвання.Тут не варта спакушацца прывабнымі коштамі ў старым фондзе. Сёння пабудовы 60-80-х гадоў ужо лічацца састарэлымі, і ў далейшым яны будуць толькі таннець. Жадаючым зэканоміць больш разумна будзе прыгледзецца да будаўніцтва ў аддаленых, але перспектыўных раёнах, зьвяраючы недарагія варыянты з 5-10 гадовым планамі гарадской забудовы. Адначасова з развіццём камунікацый і транспартных сетак будзе расці і кошт такіх аб'ектаў.

Кватэра для здачы ў арэнду

Меркаванні рыэлтараў адносна выбару кватэры пад здачу ў арэнду не адзіныя. Большасць адмыслоўцаў лічыць, што лепш ўкладвацца ў стары фонд у раёнах з сітуацыяй, якая інфраструктурай - бо такое жыллё максімальна хутка знаходзіць свайго арандатара. Тут не занадта важны метраж і вышыня столяў. Але некаторыя ўпэўненыя, што часы нізкай якасці адыходзяць у мінулае, і сучасны наймальніка аддасць перавагу аддаленасць і адсутнасць якая склалася інфраструктуры якаснаму і сучаснаму будаўніцтву. Тут важна не перагінаць палку, выбіраючы залатую сярэдзіну - у адваротным выпадку можна ўкласціся ў цяперашні гета, дзе пад арэнду будуць выстаўлены цэлыя пад'езды і корпуса.

Няма патрэбы ў неадкладным ўсяленні

Калі кватэра набываецца для сябе, але патрэбы ў неадкладным засяленні няма, то ідэальным рашэннем стане новабудоўля са свабоднай планіроўкай. Тут вы зможаце планаваць размяшчэнне спальняў, прадумаць дадатковыя тэхнічныя памяшканні, выбраць паверх. Аздобныя працы будуць праходзіць адначасова ва ўсім доме, і да моманту пераезду навасёлаў ўжо не будуць турбаваць будаўнічыя шумы ад суседзяў.